Hoe komt de woningbouw weer uit het slop? Utrecht wil subsidie voor nieuwbouwprojecten
Utrecht - Hoewel woonminister Hugo de Jonge meldt dat de ergste dip in de woningbouw achter de rug is, loopt het aantal vergunde nieuwbouwwoningen al een tijdje terug, evenals de verkoop van nieuwe woningen. Wat is er aan de hand en hoe moet de woningmarkt weer vlotgetrokken worden?
De ambitie van de overheid is groot: tot 2030 wil het kabinet nog altijd circa 900.000 extra woningen realiseren, waarvan ruim 83.000 in de provincie Utrecht. De bouw is nodig om de gigantische woningnood in te dammen. Maar meerdere Utrechtse projecten zijn inmiddels vertraagd, waaronder het Smakkelaarspark in hartje Utrecht en de Merwedekanaalzone, bij elkaar goed voor duizenden nieuwe woningen. En dat alleen al in de gemeente Utrecht.
Hogere bouwkosten
"Het zijn de toegenomen bouwkosten voor de sector die een probleem zijn en de gestegen rente die bouwers betalen om geld te lenen", zegt Joep Steegmans, hoogleraar gespecialiseerd in de Nederlandse woningmarkt. "Een bouwer begint in principe pas te bouwen als 70 tot 80 procent van de nieuwbouwwoningen verkocht is, anders is het risico te groot. Door die hoge prijzen is er relatief weinig vraag naar die woningen waardoor ze dat percentage dus niet halen."
Daarnaast ziet Steegmans nóg een ontwikkeling. "De kwaliteit van een nieuwbouwwoning is veel hoger dan van een bestaande woning. Ze moeten aan meer richtlijnen voldoen en de woningen zijn ook duurzamer en groener. Dat uit zich in de prijs. Er zit gewoon een kleine ton prijsverschil tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning."
Grondprijs
Wat moet er gebeuren om de woningbouw te stimuleren? Volgens Steegmans spelen gemeenten daarin een belangrijke rol. "Het voornaamste deel van de woningprijs ontstaat door de grondprijs. Om een bouwer enthousiast te houden, is de logische gedachte dat de gemeente moet zakken in de grondprijs die zij vragen. Maar voor gemeenten is dat niet interessant omdat er dan een afboeking moet worden gedaan van de grondwaarde."
Om de stagnerende woningbouwproductie weer vlot te trekken, kondigde woonminister De Jonge eerder dit jaar de zogenoemde Startbouwimpuls aan, bedoeld voor alle woningbouwprojecten die uiterlijk in 2025 kunnen starten. De projecten moeten wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moet minimaal de helft van de woningen betaalbaar zijn (tot 355.000 euro) en geldt er een opleveringstermijn van uiterlijk 2,5 jaar na de start van de bouw.
De gemeente Utrecht wil met 16 woningbouwprojecten aanspraak maken op de Startbouwimpuls. Het grootste project is de Merwedekanaalzone, waar komende jaren zo'n 6000 woningen moeten komen. De gemeente heeft voor deze wijk voor bijna 3500 woningen subsidie aangevraagd. Een ander groot project betreft de MARK in Leidsche Rijn, een hoogbouwkavel met drie torens van maximaal 140 meter, hoger dan de Domtoren. Er moeten maximaal 1015 woningen komen, de subsidieaanvraag is voor 995 woningen. Voor De Kwekerij op het voormalige KPN-terrein bij het Diakonessenhuis wil de gemeente geld voor de realisatie van 400 woningen. De overheid stelt in totaal 300 miljoen euro beschikbaar.
Gaat die subsidiemaatregel werken? "Het gaat om woningen waarvoor feitelijk eigenlijk alles rond is, dus het is aannemelijk dat dit gaat werken. Het zorgt op de korte termijn voor meer woningen, maar het lost het fundamentele probleem niet op."
Voor een fundamentele oplossing zouden fiscale regels moeten worden aangepast, denkt Steegmans. Hij denkt aan het minder aantrekkelijk maken van het kopen van een woning. "Met name aan de hypotheekrenteaftrek moet iets gebeuren, daar zal iedere econoom het over eens zijn."
"Dan ga je naar een scenario waarbij de keuze tussen huur en kopen neutraal is. In Nederland wordt heel erg gestuurd op een hypotheek. Momenteel ben je een dief van je eigen portemonnee als je niet koopt."
'Ergste dip achter de rug'
Overigens meldde woonminister Hugo de Jonge tijdens een debat in de Tweede Kamer vanochtend dat de ergste dip in de woningbouw achter de rug lijkt. Zo lijkt de rente vooralsnog stabiel op 4 à 5 procent. De minister noemt dat een "niet zo gek" percentage. Ook lijkt het erop dat de prijzen van bestaande huizen niet verder dalen en dat is goed voor het consumentenvertrouwen. Daarnaast stijgen de lonen, waardoor de leenruimte toeneemt.
De Jonge hoort inmiddels ook van ontwikkelaars en bouwers dat de verkoop weer iets aantrekt. "Nog niet alles is opgelost en we zijn de dip nog niet te boven. Maar het ergste van die dip lijkt wel achter de rug." Volgens hem is het nu zaak zo snel mogelijk door te bouwen aan woningen waar al een vergunning voor is. Ook moeten er zo snel mogelijk vergunningen worden gegeven voor de bouw op geschikte plekken buiten dorpen en steden.
