'Lichte bries' over de woningmarkt: storten de huizenprijzen straks dan toch in?

© RTV Utrecht
UTRECHT - Inflatie, hoge energieprijzen, oorlog in Europa en een stijgende hypotheekrente. Het zijn allemaal externe factoren die invloed hebben op de woningmarkt. "Er waait een lichte bries op de oververhitte woningmarkt", concludeerde makelaarsvereniging NVM vorige maand al. Zet de daling van de huizenprijzen nu dan eindelijk in? En moeten huiseigenaren die ergens in de afgelopen twee jaar - op de top van de markt - een huis kochten nu vrezen dat hun (dure) pand onder water komt te staan?
Ja, er is iets aan het veranderen op de woningmarkt, merkt Gernant Temminck van De Landerije Makelaars. "De consument merkt daar nog niet zo veel van, ogenschijnlijk is het nog dezelfde markt. Maar makelaars die dag in, dag uit met de verkoop van huizen bezig zijn, merken achter de schermen wel degelijk dat er iets verandert."
De Landerije verkoopt huizen in het buitengebied en dan vooral in het hogere segment, zoals woonboerderijen, landhuizen, monumenten en erfgoed. "Meestal loopt onze sector iets achter op de 'gewone' markt, zoals de appartementen, eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen. Bij ons valt het nu nog mee, maar de echte gekte lijkt eraf te raken."
De afgelopen jaren zat de woningmarkt bijna volledig op slot. Kwartaal na kwartaal bleken de huizenprijzen weer te stijgen, zowel voor koop- als particuliere huurwoningen. Wie op een sociale huurwoning hoopt, moet helemaal een lange adem hebben: in Utrecht wacht je gemiddeld 13 jaar op zo'n woning.

Er spelen veel factoren mee als het gaat om die hoge huizenprijzen in de koopsector. De lage hypotheekrente zorgde er de afgelopen jaren bijvoorbeeld voor dat mensen steeds meer konden lenen bij de bank. Ook overheidsmaatregelen, zoals de veelbesproken 'jubelton' en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters zorgden ervoor dat geïnteresseerde kopers meer geld voor een woning konden bieden. Nu de hypotheekrente stijgt, de inflatie en de energieprijzen toenemen en de overheid vaker ingrijpt op de woningmarkt, lijkt de oververhitte huizenmarkt iets te verkoelen, concluderen meerdere makelaars.

Naast zulke externe factoren is de woningmarkt natuurlijk ook nog 'simpelweg' een kwestie van vraag en aanbod. De vraag naar woningen was de afgelopen jaren vele malen groter dan het aanbod. Gevolg: hogere prijzen. Nog altijd zijn vraag en aanbod flink uit balans, concluderen de makelaars die RTV Utrecht voor dit verhaal sprak. Een flinke dip in de prijzen verwachten zij (voorlopig) dan ook nog niet.

'Koopmarkt stabiliseert, huurmarkt ontploft'

De Utrechtse makelaar Kyras Dimitopoulos ziet dat ook. "Waar ik vorig jaar voor een woning binnen enkele uren tussen de veertig en vijftig bezichtigingen had ingepland, zijn het er nu eerder twintig tot dertig. Bij sommige woningen zijn we überhaupt al blij met tien kijkers. Tegelijkertijd is het zo dat de kijkers die wel komen heel serieus zijn en de woningen alsnog snel worden verkocht tegen een goede prijs. Ik denk niet zozeer dat de prijzen aan het dalen zijn, maar dat de woningmarkt wel aan het stabiliseren is."
Alles bij elkaar zitten huurwoningen weer ontzettend in de lift
Kyras Dimitopoulos, makelaar
Waar de markt voor koopwoningen iets bekoelt, ziet hij juist weer het tegenoverstelde gebeuren met de huurwoningen. "Als mensen niet kunnen kopen, gaan ze huren. Op die huurmarkt zie je nu de gevolgen. Veel gemeenten hebben een opkoopbescherming ingevoerd om beleggers te weren. Nu corona voorbij is, trekken er ook weer meer expats naar Utrecht. Alles bij elkaar zitten die huurwoningen weer ontzettend in de lift."

Lichte bries over oververhitte woningmarkt

De Nederlandse Vereniging voor Makelaars presenteert ieder kwartaal cijfers over de woningmarkt. Vorige maand deed de vereniging dat voor het eerste kwartaal van dit jaar. De eerste – voorzichtige – conclusie luidde: er komen meer huizen te koop en de prijzen zullen wat minder stijgen. "Er lijkt iets te veranderen in de huizenmarkt, maar er is nog veel onzeker. Er waait een lichte bries over de oververhitte woningmarkt."
NVM-woordvoerder Marc van der Lee wil over de rest van het jaar nog niet te uitgesproken zijn. "Er zijn wel wat signalen te zien, maar daar verbinden wij nog geen harde conclusies aan. Het lijkt er inderdaad op dat de acute hitte er wat vanaf lijkt te gaan. Er zijn wat minder bezichtigingen. Dat gezegd hebbend: de bezichtigingen zijn kwalitatief nog steeds goed, een huis staat nog steeds heel kort te koop en het aanbod is nog altijd klein." Begin juli komt de NVM met cijfers over het tweede kwartaal. "Dan pas kunnen we eventuele signalen die we zien onderbouwen."
Een huis staat nog steeds heel kort te koop en het aanbod is nog altijd klein
NVM-woordvoerder Marc van der Lee

Onder water

Moeten huiseigenaren die ergens in de afgelopen twee jaar voor veel geld eindelijk een woning hebben kunnen kopen bang zijn dat het onder water komt te staan? "Nee", zegt makelaar Gernant Temminck resoluut. Een glazen bol heeft hij niet, erkent hij, maar de makelaar verwacht niet dat er zo'n grote dip als na de crisis in 2008 komt.
"Je ziet dat er flink wordt gekocht en overboden, maar dat gebeurt allemaal met eigen vermogen omdat veel huizenkopers hun vorige woning vaak met flinke overwaarde hebben kunnen verkopen. Mijn verwachting is dat de markt gaat normaliseren, niet dat de prijzen gigantisch gaan dalen."